Planul urbanistic zonal sau PUZ-ul, așa cum mai este cunoscut, este un document oficial care reglementează cum ar trebui să arate și ce ar trebui să se construiască într-o anumită zonă a orașului. PUZ-ul este un instrument de lucru pentru dezvoltarea unei zone urbane complexe în viitor, dar este necesar și pentru zonele deja construite care au nevoie de reabilitări, modernizări sau modificări. Iată tot ce trebuie să știi despre PUZ-uri și cum funcționează ele.
Ce este și cum se face un PUZ
Planul urbanistic zonal este un proiect care prevede o serie de norme și prevederi legislative și care impune reguli pentru proiectele de dezvoltare urbană. Mai exact, orice dezvoltare, modernizare sau modificare într-o zonă urbanistică are nevoie de un PUZ pentru a putea începe.
În procesul de realizare a unui PUZ, acesta trebuie să îndeplinească anumite condiții legale pentru a fi valid și aprobat. Aprobarea finală se face de către Consiliul Local al Primăriei de care aparține zona sau suprafața de teren, care trebuie să analizeze documentația și să verifice conformitatea cu normele legale în vigoare.
Modul în care se realizează și detaliile pe care un PUZ trebuie să le include sunt reglementare prin lege, iar responsabilitatea pentru aceste aspecte revine Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației.
Un PUZ-ul trebuie să asigure respectarea unor reguli importante, precum:
- planificarea urbanistică: determinarea destinațiilor terenului și reglementarea funcțiunilor care pot fi implementate în acea zonă;
- infrastructura și mobilitatea: integrarea rețelelor de drumuri, utilități (apă, gaz, electricitate, canalizare), transport public și altele;
- mediul înconjurător și spațiile verzi: protejarea mediului înconjurător și asigurarea unui echilibru între construcțiile noi și spațiile verzi sau zonele de protecție ecologică;
- respectarea normelor de construcție: definirea limitelor pentru înălțimea clădirilor, densitatea construcțiilor și alte reglementări de urbanism.
Pe scurt, PUZ-ul nu doar că definește cadrul legislativ și urbanistic pentru dezvoltarea unei zone, dar asigură și integrarea acesteia într-un sistem mai larg de dezvoltare urbană și sustenabilitate.
De ce este necesar?
PUZ-ul este documentul urbanistic fără de care o anumită zonă nu se poate dezvolta sau în care nu se poate construi.
Este dezvoltat și conceput de specialiști în urbanism și organizează spațiul urban într-un mod convenabil pentru oameni, mediul înconjurător, dar și în concordanță cu strategiile de dezvoltare națională și locală.
Prin PUZ-uri se asigură o dezvoltare și o amenajare teritorială coerente, asigurând că există zone verzi, spații publice, dar și reducând impactul negativ asupra mediului.
Etapele elaborării unui PUZ
Etapele elaborării unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ)
- Inițierea elaborării PUZ
De regulă, inițiativa aparține colectivității locale, prin consiliul său, în baza programului de dezvoltare urbanistică. Totuși, PUZ-ul poate fi inițiat și de persoane fizice sau juridice interesate să realizeze obiective pe terenul vizat.
- Informarea populației
Populația trebuie informată despre intenția de elaborare a PUZ și scopul acestuia. Aceasta este responsabilitatea inițiatorului, indiferent dacă acesta este un investitor privat sau o autoritate a administrației publice. Informarea și consultarea publicului este reglementată de Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului. De regulă, se pun afișe sau panou de informare la teren, anunț de informare la primărie sau chiar comunicate de presă.
- Desemnarea elaboratorului
Alegerea elaboratorului PUZ se face prin selecție sau licitație, după caz.
- Stabilirea temei-program
Tema-program este stabilită de emitentul comenzii, fie singur, fie împreună cu elaboratorul, pentru a evidenția principalele probleme ce trebuie soluționate prin documentație.
- Culegerea și analiza informațiilor
Se colectează și se interpretează date din diverse domenii:
- Prevederi din documentații urbanistice aprobate.
- Propuneri din planuri urbanistice generale aflate în lucru.
- Studii de fundamentare sau proiecte de investiții aprobate.
- Planuri urbanistice de detaliu existente.
- Date statistice despre populație, economie, echipamente edilitare etc.
- Anchete locale și opiniile populației.
- Informații și proiecte din instituții centrale sau locale.
- Studii de marketing urban.
- Realizarea studiilor de fundamentare
Numărul și amploarea studiilor depind de dimensiunea și complexitatea zonei. Acestea sunt elaborate pe domenii și concluziile lor sunt integrate în reglementările PUZ.
- Elaborarea propunerilor preliminare
Propunerile se bazează pe analiza situației existente, opțiunile populației, programul de dezvoltare al colectivității locale și concluziile studiilor de fundamentare.
- Consultările publice
Consultările sunt obligatorii și permit colectivității locale să își exprime punctul de vedere asupra propunerilor. Materialele pentru consultare sunt realizate în una sau mai multe variante.
- Integrarea observațiilor populației
Propunerile venite de la populație, discutate și acceptate de consiliul local, sunt incluse în documentație de către elaborator.
- Obținerea avizelor și acordurilor
- Elaboratorul întocmește documentația necesară, iar inițiatorul o transmite instituțiilor abilitate pentru emiterea avizelor.
- Definitivarea PUZ
- Observațiile din avizele și acordurile acceptate de beneficiar sunt integrate în documentație. Un exemplar complet este transmis Consiliului Județean împreună cu cererea de aviz.
- Aprobarea PUZ
- PUZ-ul este aprobat prin hotărâre a Consiliului Local. Ulterior, prevederile acestuia sunt aplicate de compartimentele de specialitate.
- Accesul la PUZ aprobat
- Consiliul Local asigură accesul locuitorilor la documentația PUZ aprobat.
- Modificarea unui PUZ
- Orice modificare a PUZ-ului aprobat urmează aceeași procedură de elaborare, avizare și aprobare ca la documentația inițială.
În București, instituția cu competența de a aproba PUZ-uri este Primăria Municipiului București. În perioada 2015-2017, Primăria a aprobat 25 de PUZ-uri.
În Iași numărul mediu al PUZ-urilor admise este de 90 PUZ-uri/an și respinse 15 PUZ-uri/an, rezultând astfel o rată de aprobare de 85%, iar în Timișoara, numărul mediu al PUZ-urilor aprobate este de 18 PUZ-uri/an, iar rata de aprobare este de 100%, conform unei analize realizate în 2019 de Economica.
Controverse legate de PUZ-uri
În prezent, mai mult de 200 de Planuri Urbanistice Zonale (PUZ) pentru proiecte imobiliare noi așteaptă să fie incluse pe ordinea de zi a Consiliului General al Municipiului București de către primarul Nicușor Dan. Potrivit lui Lucian Azoiței, fondator și CEO al Forty Management, aceste proiecte au trecut prin toate procedurile necesare în ultimii cinci ani, dar nu au ajuns încă la votul consilierilor generali.
Într-o postare publicată pe LinkedIn, Azoiței a subliniat că, din septembrie 2020 până în prezent, niciun PUZ pentru dezvoltări private nu a fost aprobat.
Totuși, în această perioadă au fost aprobate două PUZ-uri: unul pentru linia de metrou M4 și celălalt pentru o cazarmă din cartierul Berceni.
Un exemplu al blocajului este proiectul mixt Lagoon City, dezvoltat de Forty Management în zona de nord a Capitalei. Potrivit CEO-ului companiei, procesul de autorizare pentru acest proiect a început în urmă cu mai bine de patru ani, însă PUZ-ul necesar nu a fost încă finalizat.
„Orice investiție generează valoare adăugată care se reflectă în comunitățile locale. În București, investițiile cu impact economic major provin, în principal, din proiectele imobiliare, având în vedere că orașul nu mai este un pol industrial. De exemplu, Lagoon City ar fi creat 611 locuri de muncă directe, 2.200 indirecte și ar fi adus taxe și impozite de 36 de milioane de euro în primii cinci ani”, a explicat Azoiței.
Pe de altă parte, primarul Nicușor Dan susține că aprobarea unor astfel de proiecte imobiliare ar duce la o și mai mare aglomerare a traficului de suprafață din București, una dintre principalele probleme cu care se confruntă orașul.
La începutul anului 2024, Nicușor Dan anunță ca el va semna avizele de circulație pentru PUZ și PUD, dar și pentru autorizațiile de construire. Până acum, nu a fost aprobat niciun aviz, iar asta blochează orice procedură de obținere a PUZ-ului, a spus CEO-ul Forty Management.
O altă controversă a avut loc în 2021, când primarul general al Capitalei a suspendat PUZ-urile pentru 12 luni, iar construcțiile au putut să se realizeze pe baza planului Urbanistic General.
Prin hotărârile HCGMB nr. 65 – 69 din 26 februarie 2021, s-a decis suspendarea PUZ-urilor coordonatoare de sector pentru Sectoarele 2, 3, 4, 5, 6 pe o perioadă de 12 luni. Anterior, PUZ-ul coordonator al Sectorului 3 fusese deja suspendat printr-o decizie a Curții de Apel București.
Totodată, acesta este ultimul an în care persoanele care au construit fără autorizație în zone fără Planuri Urbanistice Zonale (PUZ), dar respectând regulamentele locale de urbanism, pot obține documentele necesare de la primărie.
Această măsură este inclusă într-un proiect legislativ inițiat de mai mulți parlamentari PSD, inclusiv Marcel Ciolacu. Proiectul propune ca, acolo unde nu există un PUZ aprobat, primăriile să poată emite autorizații de construire pe baza regulamentului local de urbanism.
De exemplu, PUZ-ul poate să spună:
- Ce tip de clădiri pot fi construite (case, blocuri, magazine, birouri etc.).
- Cum vor fi organizate drumurile, parcările și rețelele de utilități (apă, gaz, electricitate).
- Ce zone vor fi păstrate ca spații verzi (parcuri, grădini etc.).
- Ce reguli trebuie respectate atunci când cineva vrea să construiască ceva în acea zonă (de exemplu, câte etaje pot avea clădirile sau cum trebuie să arate fațadele).
Acest plan este realizat de autoritățile locale și este aprobat de consiliul local (adunarea de primari și consilieri ai orașului sau comunei respective).
Pe scurt, PUZ-ul ajută la organizarea și dezvoltarea orașului într-un mod ordonat și previzibil, astfel încât să nu se facă orice în orice loc, ci să se asigure că există un echilibru între case, magazine, spații verzi și infrastructură.
