De la eficiență energetică, la managementul apei și al deșeurilor, până la integrarea zonelor verzi în interiorul și exteriorul mall-ului: iată problemele de care un dezvoltator de mall-uri verzi, care țintește o certificare BREEAM, trebuie să se ocupe. Aceste aspecte, plus chestiunea măsurilor pe care ar trebui să le ia autoritățile pentru a stimula sectorul clădirilor eficiente energetic au fost dezvoltate, într-un interviu acordat Green Report, de Ingo Nissen, managing director Sonae Sierra și dezvoltatorul mall-ului Park Lake din cartierul Titan.
Un aspect foarte important pentru o clădire verde este eficiența energetică a acesteia. Cum vă asigurați că aveți un consum redus?
Eficiența energetică este una dintre cele mai complexe probleme pe care un mall le are de gestionat.
La Park Lake, avem un sistem inteligent de management al clădirii (BMS) și un sistem CCTV (televiziune cu circuit închis, n.r.), adică o rețea de camere conectate la un panou central, cu ajutorul căruia putem vedea unde sunt oameni și putem adapta parametrii în funcție de necesități. Analizăm peste 3.500 de puncte în întreaga clădire.
Un aspect foarte important în asigurarea eficienței energetice îl reprezintă izolația, care permite căldurii sau frigului să intre sau să iasă din clădire. Pe acoperiș, avem o izolație termică de 20 de centimetri, iar la fațadă, folosim panouri de tip sandwich de 10 centimetri. De asemenea, am investit foarte mulți bani în niște panouri de sticlă situate deasupra zonei de servit masa, astfel încât aestea să pemită luminii să intre, dar să oprească razele UV, care pot încălzi excesiv clădirea.
De asemenea, vom folosi peste 300 de pompe cu o eficiență energetică de 90%, față de cele clasice, cu o eficiență de 60%.
Prin toate aceste măsuri, vom avea un consum cu cel puțin 10% mai mic comparativ cu normele. În comparație cu un mall fără niciun sistem BMS, vom economisi până la 50% la consumul de energie. Dacă ne raportăm la un mall cu un sistem BMS decent, vom economisi între 10 și 20%. Asta va aduce și reduceri de costuri pentru clienți.
Sunt aceștia dispuși să plătească o chirie mai mare pentru spațiu pentru beneficiul de a avea costuri mai mici cu energia?
Chiriașii se luptă să obțină o chirie cât de mică posibil. Adesea, o compară cu cea din alte centre comerciale. Aici ai de suferit tu, ca dezvoltator care investește mulți bani în probleme de mediu, pentru că e puțin probabil ca respectivul chiriaș să fie dispus să plătească o chirie mai mare decât în alte părți. Poate la renegocierea de 5 ani a contractului, atunci când le vom putea arată că au avut un consum mai mic de energie, vom putea rediscuta.
Planificați să obțineți certificări pentru eficiența energetică a clădirii?
Da, vrem să obținem o certificare BREEAM, nivel excelent. Acesta este obiectivul. Nu sunt convins să îl vom atinge, dar sigur vom obține nivelul „foarte bine”. Am cerut managementului superior o suplimentare a fondurilor cu o sumă de 6 cifre, în euro, astfel încât să ne putem crește standardul de la „foarte bine” la „excelent”. A fost aprobată.
Procesul de certificare este unul continuu. Avem 2 oameni care se ocupă doar cu colectarea datelor pentru obținerea certificatului BREEAM. Se urmăresc peste 400 de indicatori din domenii diverse, de la managementul apei până la eficiență energetică sau contaminarea pământului.
Au fost probleme cu terenul?
Da. Terenul pe care se construiește mall-ul a fost folosit ca groapă de gunoi pentru deșeurile și molozul rezultat după cutremrul din 1977. Deșeurile nu au fost sortate, ci au fost îngropate. Lemnul, într-un mediu închis și umed, putrezește și emite metan. Această substanță, în concentrații mari, poate arde și exploda. Din fericire, nu am avut concentrații mari de metan, dar am extras peste 400 de metri cubi de deșeuri periculoase, pe care nu le-am putut depozita într-o groapă de gunoi obișnuită, ci le-am dus într-un centru din Slatina. Acum, nivelul la care am constuit fundația este 100% curat.
Cum s-a desfășurat procesul de selecție a materialelor de construcție?
Pentru construcția Park Lake, am folosit materiale sustenabile, o parte din România, o parte importate. Lucrăm cu multe companii care nu sunt românești, dar care au angajați ingineri și muncitori români, pentru că e mai eficient să ai forță de muncă locală decât să plătești chirii pentru muncitori străini.
Ce inovații s-au folosit în ceea ce privește sistemul de management al apei?
Cea mai interesantă investiție în acest domeniul este un sistem care permite folosirea apei pluviale și a celei uazte pentru toalete și pentru irigare. Nu consumăm apă curată, ci apă de ploaie și așa numita apă gri sau apa deja folosită în cadrul sistemelor de răcire și încălzire. Pentru a răci aerul, sistemul are nevoie de o mare cantitate de apă. Într-o zi călduroasă, la 40 de grade Celsius, poți consuma 40 metri cubi de apă pe zi pentru a răci aerul, aproximativ cât volumul de apă care încape într-o sufragerie. Mecanismul creează o cortină din apă, iar apoi pompează aerul prin ea, crescând umiditatea și scăzând temperatura.
Astfel, apa se încălzește și nu o mai poți folosi pentru a răci, așa că, de obicei, se aruncă. Noi însă o refolosim. Colectăm de asemenea apa din parcarea subterană, care se scurge de la mașini. Pe aceasta, o purificăm, astfel încât să nu conțină praf din cauciucuri, ulei sau alte substanțe. De asemenea, avem și separatoare de grăsime pentru a curăța apa folosită în restaurant.
Cea mai bună metodă de a trata apa este însă să nu o folosești deloc. O toaletă normală, cum se folosește în România, utiliează între 8 și 12 litri la orice folosire. Dar nu ai nevoie de atât de fiecare dată. De aceea, am instalat vase de toaletă cu mecanism dublu, iar urinalele din toaletele bărbăților, datorită formei, nu vor folosi deloc apă. Acestea vor fi curățate însă mai des, la 2 ore sau la o oră.
Introducând astfel de măsuri, am putut reduce consumul de apă cu mai mult de 25% în mall-urile pe care le-am construit de-a lungul timpului.
Cum veți gestiona deșeurile produse în timpul construcției și al utilizării mall-ului?
Vom recicla în faza construcției 85% din deșeuri: avem foarte mult lemn pe care îl putem folosi la încălzire, oțel pe care îl putem refolosi prin topire, iar în curând, odată cu amenajarea spațiului interior, vom avea multă hârtie și plastic din ambalaje. În acea fază, vom avea oameni care se vor ocupa doar de separarea deșeurilor pe 5 categorii diferite.
Apoi, pentru faza de utilizare, am creat un sistem care îi forțează pe chiriași să sorteze deșeurile. Vom avea 2 camere pentru deșeuri, de unde vor fi preluate de companiile de reciclare. Vom recicla astfel peste 80% dintre deșeuri.
Reciclarea deșeurilor nu aduce costuri suplimentare. E drept că nu obții profit, dar procesul e „cost neutral”. Dacă duci deșeurile sortate către reciclator, vei primi bani. Nu pierzi bani din întregul proces, iar dacă cineva o face, înseamnă că managementul procesului nu e unul corect.
Park Lake va avea numeroase spații verzi. Ce alte facilități vor avea vizitatorii?
Încercăm să integrăm parcul în Park Lake. De aceea, construim doar pe 40% din suprafața terenului. În rest, va fi zonă verde, cu vegetație. Vom avea o terasă exterioară, de pe care se vor putea vedea parcul și lacul. Vom avea o pistă de biciclete nu doar în fața mall-ului, ci și în jurul mall-ului. Vrem ca oamenii să vină cu bicicletele, pentru a nu emite dioxid de carbon.
Afară, vom avea doar plante locale. Motivul este acela că plantele locale cresc aici de mii de ani și sunt obișnuite cu climatul, iar asta înseamnă că folosesc mai puțină apă decât plante din alte zone geografice. În interior, vom avea și plante exotice, întrucât oricum trebuie să irigăm. În zona de servit masa, vom încerca să creăm spații private, delimitate de vegetație naturală. Singurele plante artificiale vor fi pe tavan, din motive de siguranță. Design-ul food court-ului va fi o premieră: va semăna cu o seră.
Pe lângă vegetație, vom avea și 4 spații de recreere unice. Unul este un patinoar cu tribune, care va putea fi folosit atât pentru a organiza evenimente sportive, ca piață deschisă sâmbătă dimineața pentru producători locali, pentru expoziții, târguri de modă sau festivaluri de muzică. Voma avea o statuie în formă de titan, ca tribut pentru numele cartierului în care se construiește. La exterior, vom avea un spațiu de joacă pentru copii, cu un far în mijloc și o cascadă, dar și un fel de zepelin în interior, cu același scop.
Park Lake se construiește în mijlocul unui cartier, pe locul unei foste baze sportive, în vecinătatea unui parc, ceea ce a stârnit și nemulțumiri. Cum credeți că îi va afecta pe locuitori construcția acestuia?
Doar o foarte mică parte din terenul pe care va fi construit Park Lake a fost parc. Restul nu a fost niciodată folosit ca parc. Se scrie că a fost o bază sportivă, însă nu a fost înregistrat niciodată în registrul orașului ca bază sportivă. A existat o singură zonă folosită pentru fotbal. Când l-am preluat, terenul era neutilizat. Am cheltuit milioane de euro pentru facilitățile de recreere și pentru zonele verzi. Nu am tăiat niciun copac, ci vom planta câteva sute de copaci, tufe și flori.
Locuitorii vor avea un patinoar pe care se vor organiza evenimente sportive, vor avea o zonă de joacă, vor avea parc. Pot fi acestea în dezavantajul oamenilor? Cred că oamenii vor avea doar beneficii. În opinia mea, va crește calitatea vieții comunității. Nu am niciun dubiu că oamenii vor folosi Park Lake ca centru recreațional. Dacă îmi poate spune cineva că e mai rău decât înainte, nu l-aș lua în serios.
Ce măsuri ar trebui să ia autoritățile pentru a încuraja dezvoltarea de clădiri verzi în România?
Autoritățile ar trebui să înceapă prin introducerea educației ecologice în școli, pentru a crește gradul de conștientizare. Apoi, ar putea să acorde subvenții pentru clădiri eficiente energetic, să le reducă taxele pe teren sau alte taxe, dar și să penalizeze mall-urile care nu îndeplinesc condiții minime, adică să le crească taxele.
În alte țări, s-a încercat acest lucru, iar în unele cazuri măsura a avut succes, în altele nu. Nu știu dacă de vină a fost modelul sau lobby-ul celor care erau nevoiți să plătească mai mult.
