Text de Ninel Lazar
Vestea ca piata imobiliara din Romania este una dintre cele mai dinamice si atractive a facut inconjurul lumii. tara noastra este deja pe harta celor mai profitabile zone in care merita sa investesti banii in valori imobiliare.
Ce are asta a face cu protectia mediului? Simplu. Ceea ce cumperi aceea vei avea. Cum in Romania nu a existat si nici nu exista un registru al zonelor contaminate (in afara de cele care se vad direct de pe satelit), tranzactiile cu terenurile si activele imobiliare implica un risc de mediu asociat. Societatea noastra, ca oricare alta de pe Pamant, este dependenta de substante chimice de variate tipuri care sunt produse in fabrici. Apoi, ele sunt stocate, transportate, prelucrate si utilizate in mii si mii de alte locuri, in circumstante extrem de variate, generand astfel o sumedenie de presiuni asupra mediului inconjurator. Nu este nevoie sa vezi un recipient cu deseuri de substante chimice uitat pe terenul pe care vrei sa-l cumperi ca sa-ti pui intrebarea: "Oare nu cumpar o bomba la pret de investitie a anului?". Totusi caile pe care umbla poluarea pot fi cel putin banuite daca apelezi la specialisti experimentati. De pilda, chiar daca pe un teren nu s-a desfasurat niciodata altceva decat agricultura, particulele de metale grele de la uzina din apropiere se pot acumula in timp acolo, luand calea aerului si sedimentandu-se unde le-a condus vantul. Alteori, poluarea terenului survine ca urmare a transportului poluantilor de la sute de metri distanta (in unele cazuri chiar kilometri) prin intermediul apelor subterane, care, putini stiu, nu sunt un mediu static, ci au o directie si o viteza cu care curg prin sol. Asadar, poluare care se aduna, dar nu se vede de la suprafata. Sunt, de asemenea, situatii in care cantitati mai mici sau mai mari de deseuri au fost ingropate sau abandonate pe anumite terenuri, urmele lor fiind acoperite in timp, insa contaminarea ramanand in adancime.
Ce implicatii aduc aspectele de mediu asupra tranzactiei cu terenuri?
Simplu. Orice tranzactie implica asumarea de responsabilitati, insa, in cazul nostru, cumparatorul este cel care trebuie sa deschida bine ochii, altfel se poate gasi fie in situatia in care mult visata dezvoltare imobiliara nu se poate realiza decat dupa remedierea terenului, fie dezvoltarea nu se poate face intrucat noua folosinta a terenului nu este permisa de autoritatile de mediu in contextul existentei contamina rii. In ambele cazuri, cel care inregistreaza pierderi este CUMPARATORUL. Consecinta cea mai grava a tranzactionarii unui teren contaminat fara ca partea care cumpara sa cunoasca acest aspect este pierderea valorii terenului din cauza faptului ca acesta, odata contaminat, nu poate fi utilizat pentru folosinte comerciale sau rezidentiale avand in vedere riscurile generate depoluantii din sol. Exista deja companii din Romania a caror valoare de piata se afla sub cuantumul costurilor cu remedierea terenurilor pe care isi desfasoara activitatea. Mai mult, dificultatea si costurile cu remedierea acestor amplasamente diminueaza si mai mult valoarea activelor companiilor in cauza. Daca si bancile ar avea aceste informatii, atunci pana la dezastru nu ar mai fi decat un singur pas, intrucat, in realitate, valoarea activelor cu care companiile garanteaza imprumuturile nu ar acoperi pierderile potentiale ale bancilor.
Cum poti evita sa cumperi un teren contaminat? Cum poti sti acest lucru inaintea tranzactiei?
Practica din Romania este, in general urmatoarea: avocatii, de cele mai multe ori, sunt cei care asigura si rolul de experti in evaluarea riscurilor de mediu. Din pacate insa, lipsa de pregatire si experienta practica a acestora face ca evaluarea riscurilor sa se limiteze la un chestionar cu x si zero pe care vanzatorul il completeaza si la una doua fotografii facute terenului in cauza. Sau, in cazul in care obiectul tranzactiei este vreo fabrica muribunda, se examineaza autorizatia de mediu, care, intre noi fie vorba, contine deseori informatii ce nu au prea mare relevanta pentru riscurile de mediu analizate in tranzactii. Si asta fiindca terenurile contaminate nu figureaza in hartiile oficiale, iar fotografiile, de cele mai multe ori, nu pot sa spuna mai nimic despre existenta si gravitatea contaminarii.
Evaluarea riscurilor de mediu realizata de profesionisti presupune un proces mult mai complex, si aceasta este, intr-adevar, in masura sa salveze buzunarul cumparatorului de consecintele financiare ale achizitiei unui teren contaminat. In general, procesul de evaluare se desfasoara in etape succesive, de la examinarea documentelor si inregistrarilor istorice privind activitatea de pe si din jurul terenului analizat (audit de faza 0), la evaluarea vizuala detaliata a terenului, vizitarea imprejurimilor, examinarea detaliata a documentelor referitoare la teren (audit de faza 1) si pana la realizarea de investigatii detaliate, cu prelevarea si analiza de probe de sol si ape subterane (audit de faza 2). Un audit de mediu adecvat realizat poate aduce economii incepand cu zeci de mii de euro in ceea ce priveste atat costurile cu remedierea solurilor posibil contaminate, cat si intarzierile in redezvoltarea terenurilor, intarzieri ce pot fi provocate de depistarea tardiva a contaminarii. Intrucat remedierea siturilor contaminate este extrem de costisitoare, cu valori cuprinse intre 80 pana peste 1.500 de euro/m3 de teren contaminat, dar si cu durate de implementare mari, pana la ani, chiar zeci de ani, riscurile de mediu au devenit in timp un factor critic in achizitia unei proprietati. Asadar, gandeste-te bine inainte sa-ti cumperi un teren, chiar daca la prima vedere ar pareanecontaminat. Nu-ti cumpara o bomba la pret de aur imobiliar. Nu tot ce luceste este aur!
