Legea 372/2005, care impune ca orice act de vanzare-cumparare sau inchiriere a unui imobil sa se faca in prezenta unui certificat de performanta energetica, a creat o adevarata disputa intre auditorii energetici si notari.
Deoarece legea nu specifica clar obligativitatea existentei acestui certificat pentru orice tranzactie, notarii au identificat cateva situatii in care proprietarul si cumparatorul sau chiriasul se pot intelege sa efectueze tranzactia in lipsa documentului, fapt ce a starnit indignarea auditorilor energetici.
Hotararea notarilor publici a starnit protestele auditorilor energetici, care avertizeaza ca, in lipsa unui certificat energetic, contractele de vanzare-cumparare pot deveni nule.
Notarii publici: Scopul legii e incurajarea, nu obligativitatea
Atat legea 327/2005, cat si norma metodologica privind performanta energetica a cladirilor specifica faptul ca certificatul este eliberat proprietarului, care trebuie sa il puna la dispozitia chiriasului sau cumparatorului la incheierea contractului de vanzare-cumparare sau inchiriere.
Cu toate acestea, cuvantul “obligatoriu” nu apare in textul legii. In aceste conditii, Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania a emis o hotarare prin care, numai in anumite conditii, proprietarul si cumparatorul sau chiriasul pot cadea de comun acord, pe propria raspundere, sa efectueze tranzactia fara un certificat de performanta energetica.
Practic, atunci cand cele doua parti vin sa autentifice contractul, notarul trebuie sa se asigure ca chiriasul sau cumparatorul a vazut certificatul de performanta energetica al cladirii. Abia in cazul in care este vorba despre o situatie speciala si ambele parti insista sa continue fara un certificat, notarul este obligat sa autentifice contractul in lipsa acestuia, pentru a nu ingradi dreptul la instrainare a unei proprietati, a explicat notarul Laura Badiu, membra a UNNPR.
“De exemplu, daca proprietarul are o casa de chirpici la tara, iar cumparatorul o vrea doar pentru teren sau daca e vorba despre un apartament pe care cumparatorul oricum vrea sa il imbunatateasca cu geamuri termopan sau alt sistem de incalzire, pentru ce sa ii obligam sa faca audit energetic al casei? Noi, ca notari, nu le putem refuza dreptul de a instraina imobilul”, a explicat Laura Badiu.
Ea a recunoscut ca este posibil ca si alti proprietari si cumparatori sa decida de comun acord sa continue tranzactia fara un certificat, chiar daca nu este o situatie speciala, insa a explicat ca acest lucru se intampla din cauza modului in care este formulata legea.
“Scopul legii nu este de a conditiona orice vanzare sau inchiriere de prezenta acestui certificat, ci de a incuraja populatia sa isi imbunatateasca imobilele din punct de vedere energetic. Este responsabilitatea legislatorului de a stabili exact scopul legii”, a adaugat Laura Badiu.
Potrivit acesteia, notarii se ocupa doar de circa 30-40% dintre contractele de vanzare cumparare de imobile, restul fiind in responsabilitatea instantelor judecatoresti, a executorilor bancari etc. De asemenea, contractele de inchiriere nu ajung la notar.
Auditorii energetici: Contractele de vanzare-cumparare pot deveni nule
Pe de alta parte, Asociatia Auditorilor Energetici pentru Cladiri (AAEC) sustine ca astfel a fot creata o “portita” prin care va putea fi evitat certificatul de performanta energetica.
Potrivit Emiliei-Cerna Mladin, presedintele AAEC, romanii care cumpara sau vand imobile fara certificat pot avea surpriza ca actele de vanzare-cumparare sa le fie anulate.
Asociatia Auditorilor Energetici sustine ca aceasta hotarare este contradictorie cu legea romaneasca si cea europeana referitoare la performanta energetica a cladirilor, care impune un audit energetic in cazul vanzarii sau inchirierii unui imobil.
“In nicio tara n-am auzit sa mai existe situatia asta. Peste tot se stie ca este obligatoriu certificatul de performanta energetica”, a declarat Emilia-Cerna Mladin.
De aceeasi parere este si Lavinia Andrei, presedintele Fundatiei Terra Mileniul III, care considera ca este vorba despre o portita care ar putea fi folosita la scara larga de oricine vrea sa evite obtinerea certificatului.
“Directiva pe eficienta energetica la nivel european spune ca trebuie sa existe un certificat de performanta energetica la fiecare tranzactie si, din cate stiu, nu exista niciun fel de derogare”, a declarat Lavinia Andrei.
Cu toate acestea, reprezentanta Uniunii Notarilor sustine ca si in celelalte state europene, scopul legii este de a-i convinge pe oameni sa faca imbunatatiri, nu de a-i obliga sa obtina un certificat.
“Scopul legii, atat la nivel national, cat si la nivel european, nu este de a pune piedici in fata tranzactiilor, in mod birocratic. Este normal sa ni se ceara sa consumam mai putina energie, sa existe transparenta, insa trebuie sa ne organizam, iar legea sa specifice clar care sa fie procedura pentru fiecare situatie”, a adaugat Laura Badiu.
O alta problema ar fi numarul mic de auditori din anumite zone ale tarii. Desi AAEC sustine ca numarul acestora s-a dublat in ultimul an, UNNPR arata ca in judete precum Covasna, Ialomita, Teleorman, Tulcea, Calarasi, Salaj sau Vrancea exista cate trei sau patru auditori.
Epopeea unui certificat obligatoriu neobligatoriu
Legea 372/2005 ar fi trebuit sa intre in vigoare inca din 2007, cand Romania s-a alaturat UE. Cu toate acestea, statul a reusit sa obtina o amanare pana in ianuarie 2010, urmata de o a doua, pana in ianuarie 2011. Astfel, de anul acesta CPE a devenit obligatoriu, ceea ce inseamna ca la fiecare inchiriere sau vanzare a unui apartament, proprietarii trebuie sa prezinte documentul.
Cu toate acestea, Uniunea Notarilor Publici a introdus o exceptie de la obligativitatea obtinerii CPE, care ar putea fi exploatata de orice proprietar care doreste sa economiseasca cele doua-trei sute de euro pe care i-ar putea cheltui pentru un audit energetic al imobilului pe care vrea sa il inchirieze sau sa il vanda.
“Cumparatorul sau chiriasul, dupa caz, consimt sa dobandeasca proprietatea sau folosinta imobilului respectiv, pe riscul lor, asumandu-si orice raspundere cu privire la efectele prin nedetinerea informatiilor cuprinse in continutul certificatului de performanta energetica a cladirii”, spune noua hotarare a UNNPR.
Insa acesta este doar un paragraf final al hotararii notarilor, primele explicand clar ca recomandarea nr. 1 este de a autentifica contractele numai dupa ce vanzatorul declara ca a pus la dispozitia cumparatorului certificatul de performanta energetica a cladirii, iar cumparatorul declara ca a primit acel certificat.
In acelasi timp, atat legea 327/2005, cat si norma metodologica privind performanta energetica a cladirilor specifica clar ca certificatul este eliberat proprietarului, care trebuie sa il puna la dispozitia chiriasului sau cumparatorului la incheierea contractului de vanzare-cumparare sau inchiriere.
Hotararea a fost aspru contestata de catre Asociatia Auditorilor Energetici din Romania, care sustine ca incalca legislatia europeana.
AAEC sustine ca exact “cei care solicita onorarii importante pentru asigurarea legalitatii dosarului de tranzactionare ofera solutii care instiga la comiterea unei ilegalitati, sfidand legile in vigoare”, potrivit unei declaratii de presa facute de presedintele Asociatiei, Emilia Cerna Mladin.
De asemenea, vocile nemultumite de hotararea notarilor sustin ca in spatele ei s-ar ascunde si dorinta acestora de a mentine comisioanele la valoarea actuala, avand in vedere ca acestea ar putea scadea odata cu pretul imobilelor, influentat de performanta energetica. De exemplu, pretul actual al unui imobil din centrul Capitalei, vechi si cu pierderi energetice mari, s-ar reduce considerabil daca aceste aspecte ar fi vizibile intr-un certificat.
Certificatul cuprinde date despre starea termica si energetica a cladirii, informatii despre instalatiile de incalzire aferente, precum si solutii de imbunatatire a consumului energetic. Apartamentele pot fi incadrate in mai multe clase, A fiind cea mai inalta, iar G cea mai slaba.
