De la 1 ianuarie 2010, nicio vanzare, inchiriere sau renovare a unei cladiri vechi nu va mai putea avea loc fara un certificat de performanta energetica (CPE). Documentul, care se vrea a fi o carte de vizita a locuintei, ar putea duce la blocarea pietei imobiliare in primele luni ale noului an si, paradoxal, la descurajarea investitiilor in imbunatatirea locuintelor. Lipsa de informare, de reglementari clare si de auditori energetici poate face din CPE o alta directiva UE sortita esecului.
Text de Carmen Albisteanu
Potrivit estimarilor expertilor, peste trei milioane de apartamente din Romania ar avea nevoie de un audit energetic. Majoritatea cladirilor se situeaza in clasele energetice C si D, adica foarte scazute. Din punctul de vedere al impactului asupra mediului, sectorul rezidential se situeaza pe locul doi, dupa industrie, cu 40% din totalul emisiilor de dioxid de carbon. Initial, Romania ar fi trebuit sa implementeze sistemul de acordare a CPE inca din primul an de aderare la UE, in 2007, insa a primit o amanare pana in maxim ianuarie 2010 pentru cladirile deja existente.
Singurele care ar fi trebui sa aplice directiva UE din 2007 erau cladirile publice si constructiile noi. Potrivit legii, in acest moment toate constructiile noi ar trebui sa afiseze un certificat de performanta energetica. Dintre cele vechi, in prezent au certificat doar cladirile publice si de locuinte care au beneficiat de reabilitare termica prin diferite programe locale sau nationale. Insa numarul exact al cladirilor certificate nu e cunoscut, pentru ca, in multe situatii, legea nu este aplicata si nici nu exista o baza de date a cladirilor auditate.
Paradoxul performantei energetice
Din motive destul de greu de inteles, Legea 372/2005 prevede ca auditul sa fie facut pentru intreaga cladire, astfel ca nu se pot da certificate pentru un singur apartament. In aceste conditii, certificatul va putea fi eliberat numai catre administratorul cladirii. O alta posibilitate este auditarea unui apartament reprezentativ, in functie de care sa se acorde certificatul pentru intreaga cladire.
In Europa de Vest, solutia functioneaza. Nu si in Romania, unde diferentele de imbunatatiri intre apartamentele din acelasi bloc sunt foarte mari, iar investitiile au fost facute dupa preferintele si posibilitatile fiecarui proprietar. Astfel, in mod paradoxal, o lege care are ca scop incurajarea proprietarilor sa faca imbunatatiri pentru cresterea eficientei energetice a locuintei si scaderea consumului ar putea face exact contrariul.
Codasii, pe acelasi palier cu premiantii
“Ideea de a lua un apartament mediu ca reper pentru intreaga cladire este cea mai mare greseala. Le da nota buna celor cu performante slabe si pierd cei care au investit”, a declarat, pentru ”Green Report”, Emilia- Cerna Mladin, presedintele Asociatiei Auditorilor Energetici pentru Cladiri (AAEC). “Nu exista metodologie pentru certificarea unui singur apartament, nu sunt clare foarte multe aspecte, desi ar fi foarte simplu de facut, ca este vorba despre un bilant energetic. Si acesta este un document oficial, nu-l poti face dupa cum vrei tu. Exista nenumarate metode matematice de calcul, dar niciuna nu este acceptata ca universala si oficiala”, regreta Mladin.
Ea e contrazisa de Ioan Andreica, secretar de stat in Ministerul Dezvoltarii Regionale si Locuintei (MDRL), care sustine ca legea specifica clar existenta metodologiei de certificare pentru un singur apartament. Consultand legea, lucrurile nu mai sunt atat de clare, poate si din cauza exprimarii foarte confuze si intortocheate care caracterizeaza o mare parte din legile romanesti.
Legea 372/2005, capitolul VII, articolul 13, alineatul 3
(3) Certificatele pentru apartamente si spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta din cladirile de locuit colective se elibereaza, dupa caz, pe baza: a) unei certificari comune pentru intreaga cladire, in cazul cladirilor racordate la sistemul centralizat de incalzire si preparare a apei calde de consum; sau b) evaluarii unui apartament similar din aceeasi cladire.
Blocaj imobiliar si inchirieri ”la negru”
Odata cu expirarea termenului-limita de la 1 ianuarie, notarii n-ar mai avea voie sa incheie acte de vanzare-cumparare sau inchiriere pentru imobilele fara CPE, ceea ce ar putea duce la blocarea pietei imobiliare. Chiar si in aceasta perioada de tranzactii reduse, volumul cererii ar depasi puterea demunca a celor aproximativ 500 de auditori energetici din tara. „Se va bloca piata daca notarii nu vor mai da acte fara CPE. E prea multa munca pentru auditori, daca luam in calcul numarul lor si numarul tranzactiilor, chiar si in aceasta perioada de criza. Inainte de criza, problema ar fi fost mult mai mare“, subliniaza Florin Popovici, prim-vicepresedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare.
De asemenea, trebuie luat in calcul si fluxul inchirierilor, mult mai numeroase decat vanzarile. In acest context, sustine Popovici, multi proprietari vor prefera sa inchirieze fara contract, iar piata chiriilor la negru ar putea creste considerabil. Daca notarii vor accepta totusi sa incheie respectivele acte fara un certificat, o vor face incalcand legea.
Performanta energetica, 10% din pretul locuintei
In timp, CPE va ajunge sa cantareasca greu la inchirierea sau vanzarea unui apartament. O performanta energetica crescuta ar putea ridica pretul imobilului cu pana la 10% fata de un apartament situat intr-o clasa energetica inferioara, estimeaza Florin Popovici. Legislatia actuala prevede ca pretul auditarii sa fie suportat de fiecare proprietar in parte. Costul mediu al unui audit energetic este intre 1 si 4 euro pe metru patrat, ceea ce, in cazul unui apartament de 50 de metri patrati, ar insemna pana la 200 de euro.
“Din cauza lipsei de bani si a culturii de a plati un pic mai mult pentru ceva mai bun, este posibil ca oamenii sa se orienteze catre apartamentele mai ieftine, neperformante energetic. Dar nu asta este solutia. Suntem prea saraci ca sa cumparam lucruri ieftine, si lumea trebuie sa-si dea seama ca, desi este un efort, daca tot cumperi o casa noua te vei orienta sa iei ceva de calitate, iar asta include si CPE. S-a observat, daca investesti un dolar in eficienta energetica a locuintei, economisesti 18”, a adaugat Popovici.
Cum arata CPE
Certificatul de performanta energetica va fi un fel de carte de vizita a cladirii. Auditorii, printre altele, vor masura suprafetele cladirii, vor controla anvelopa, vor evalua facturile la intretinere, precum si tipul instalatiilor de incalzire si apa calda. Astfel, fiecare cladire va primi o nota, care va fi trecuta in certificat. Notele vor fi de la 10 la 100, iar o cladire performanta energetic ar avea un punctaj decirca 95. Asemanarea este destul de mare cu datele de performanta energetica a electrocasnicelor, incadrate in diferite clase, de la A pana la G, in functie de caracteristici. Mai mult, certificatul contine o serie de sugestii pentru imbunatatirea eficientei energetice si le explica proprietarilor ce ar trebui sa faca pentru a avea un consum redus.
Documentul este valabil zece ani, insa poate fi inlocuit de fiecare data cand au loc modificari majore in performantele energetice ale cladirii.
Proprietarii vor fi obligati sa-l puna la dispozitia cumparatorilor sau chiriasilor. “CPE este precum cadastrul, vei fi obligat sa-l faci, pentru ca informeaza omul asupra calitatii”, a adaugat Emilia-Cerna Mladin. In cazul cladirilor sociale cu suprafete mai mari de 1.000 de metri patrati, CPE va trebui afisat la loc vizibil. Singurele cladiri care vor scapa de obligatia certificarii sunt monumentele istorice care ar putea fi afectate de actiunile pe care le presupune auditul, bisericile, cladirile provizorii din santiere, de pe terenuri agricole sau industriale care vor fi utilizate cel mult doi ani, cladirile rezidentiale destinate a fi utilizate mai putin de patru luni pe an si cladirile independente cu suprafete mai mici de 50 metri patrati.
Incertitudine europeana
Romania nu este singura tara care s-a confruntat cu probleme in privinta aplicarii acestei directive UE. Desi toate statele membre au fost obligate sa o implementeze, cele mai multe au amanat transpunerea ei pana la inceputul anului 2009, principalul motiv fiind lipsa auditorilor independenti calificati. Mai mult, UE a demarat proceduri de infringement impotriva mai multor state care nu au reusit sa implementeze masuri adecvate la nivel national. Unii experti europeni sustin ca economia de energie datorata existentei unui certificat de performanta energetica va fi redusa, si rezultatele nu vor fi vizibile decat pe termen lung, deoarece cel mult 3% dintre cladirile unei tari sunt nou construite sau renovate anual. O lege care vrea un lucru simplu – sa scada consumul de energie al cladirilor – este interpretata in tot atatea feluri cati experti si este contestata de numeroase state si organizatii europene. Sarcina reglementatorilor europeni este cu atat mai grea cu cat problemele fiecarei natiuni sunt specifice si complexe. Forma in care acestia vor decide sa publice legea va fi decisiva pentru fiecare roman si pentru modul in care miza va fi atinsa.
Material aparut in revista Green Report, editia decembrie 2009-ianuarie 2010
